Venekoten

Begründung

Venekoten Venekoten Venekoten Venekoten Venekoten

Venekoten

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Begründung zur

"Satzung über die Abgrenzung und Abrundung eines im Zusammenhang
bebauten Ortsteiles für den Bereich der Ortslage Venekoten,
1. Änderung"


Inhalt

  1. Allgemeine Zielvorstellung
  2. Einordnung in die Bauleitplanung
  3. Im Zusammenhang bebauter Ortsteil (Abgrenzung/Abrundung)
  4. Ortsteilbestimmung
  5. Geordnete städtebauliche Entwicklung
  6. Anwendung der Baunutzungsverordnung
  7. Die Festsetzungen im Einzelnen
     a. Bauhöhenfestsetzungen
     b. Zulässigkeit von Nebenanlagen und Nebengebäuden
     c. Festsetzungen der rechtskräftigen Innenbereichssatzung
  8. Sicherung der Erschließung
     a. Straßen- und Wegeerschließung
     b. Abwasserbeseitigung / Niederschlagswasserbeseitigung
     c. Sonstige Erschließungsanlagen
  9. Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse
10. Natur und Landschaft


1. Allgemeine Zielvorstellung

Für den Bereich des Ortsteiles Venekoten war bis zum 6. Dezember 1996 der Bebauungsplan E-6 "Venekotensee" rechtskräftig. Dieser wurde durch ein entsprechendes Bauleitplanverfahren formal aufgehoben. Zeitgleich mit der Aufhebung des Bebauungsplanes E-6 "Venekotensee" wurde eine Innenbereichssatzung (Satzung über die Abgrenzung und Abrundung eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles für den Bereich der Ortslage Venekoten vom 21. November 1996) erlassen, die am 6. Dezember 1996 Rechtskraft erlangt hat.

Für den Bereich des Ortsteiles Venekoten besteht auch eine Gestaltungssatzung (Gestaltungssatzung Elm-6 "Venekotensee" vom 19. Juni 1991), die am 28. Juni 1991 rechtskräftig wurde. Hierdurch wurden die ursprünglichen, zwischenzeitlich aufgehobenen, Gestaltungsvorschriften des Bebauungsplanes ebenfalls aufgehoben und neu geregelt. Diese Gestaltungssatzung sieht lediglich Festsetzungen zur Dachform und Dachneigung (Satteldach, maximal 30°), ein Verbot von Dachgaupen sowie Vorschriften über Einfriedigungen, Wände für Sitzplätze und zur Holzbehandlung vor.

In letzter Zeit verstärken sich Bauwünsche zur "Aufstockung" von Gebäuden und damit zum Ausbau und zur Nutzung eines Dachgeschosses. Hiermit verbunden wäre eine erhebliche Änderung der baulichen Anlagen und damit wiederum eine Veränderung des Ortsteiles, was nicht den Zielen der Gemeinde entspricht. Derartige "Aufstockungen" sollen vermieden werden, wobei dies nicht nur für weitere Vollgeschosse, sondern grundsätzlich für eine wohnbauliche Nutzung eines Dachgeschosses gilt.

Zielvorstellung der Gemeinde bei der Aufhebung des Bebauungsplanes und beim Erlass der zwischenzeitlich rechtskräftigen Innenbereichssatzung war und ist es jedoch, den Bereich des Ortsteiles Venekoten in der vorhandenen Gestaltung zu erhalten und Erweiterungen nur erdgeschossig zuzulassen. Bereits bei der Aufstellung der Innenbereichssatzung wurde die Notwendigkeit erkannt, bauliche Erweiterungen zuzulassen, da Anpassungen an neuerliche Wohnverhältnisse und Wohnbedürfnisse nicht verhindert werden sollen. Die Zielvorstellung, derartige Erweiterungen zuzulassen, ist dokumentiert in der Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,25 gegenüber der bisherigen GRZ von 0,15 im Bebauungsplan. Diese Erhöhung der GRZ ist auf die Zielvorstellung einer erdgeschossigen Erweiterung der Gebäude zurückzuführen. In der Begründung zur derzeit rechtskräftigen Innenbereichssatzung ist diesbezüglich auf folgende Aussage zu verweisen:

"... Die Festsetzung der GRZ von 0,25 berücksichtigt auch die Zielvorstellung der Gemeinde, die Gebäudehöhen zu erhalten und Erweiterungen durch Anbauten zu schaffen..."

Die auch nach den Zielen der Gemeinde wünschenswerten baulichen Erweiterungen sollen sich an die vorhandenen, im Wesentlichen erdgeschossig genutzten Gebäude, anpassen. Dieses Ziel kann nur auf der Grundlage des § 34 des Baugesetzbuches (BauGB) in Verbindung mit den Bestimmungen der Innenbereichssatzung erreicht werden, wobei bei der Zulässigkeit von Erweiterungen die Auslegung des Begriffs des "Einfügens" eine entscheidende Rolle spielt. Eine befriedigende Lösung, nur diese erdgeschossigen Erweiterungen zuzulassen und "Aufstockungen" zu verhindern, ist durch die derzeitigen planungsrechtlichen Vorschriften der Innenbereichssatzung in Verbindung mit der Vorschrift des § 34 BauGB nicht gegeben.

Um die bereits bei der Aufhebung des Bebauungsplanes E-6 "Venekotensee" bzw. dem Erlass der Innenbereichssatzung Venekoten verfolgten Ziele, die Gebäude höhenmäßig festzuschreiben, zu erreichen, sind ergänzende Bestimmungen zur Gebäudehöhe in der Innenbereichssatzung erforderlich. Diese Höhenfestsetzungen sollen nunmehr durch diese Änderung der Innenbereichssatzung getroffen werden.

Im Bereich des Ortsteiles Venekoten ist eine Gleichförmigkeit von Gebäuden nicht vorhanden, wird auch nicht abgestrebt. Bei der vorgesehenen Höhenfestsetzung sind jedoch die unterschiedlichen Bauarten zu berücksichtigen.

Die Bereiche zwischen den Gebäuden bzw. Baublocks im Bereich Venekoten sind in der Innenbereichssatzung als "private Grünfläche" ausgewiesen. Innerhalb dieser Flächen sind bauliche Anlagen nicht zulässig. Da es sich z. T. um größere oder sehr große Flächen handelt, die zwischenzeitlich den Wohngrundstücken "zugeordnet" sind, bietet sich auch die Errichtung von Nebenanlagen in diesen Grünbereichen an. Damit soll nicht nur die Nutzung der Grünfläche optimiert, sondern auch eine Integration dieser Fläche in die wohnbauliche Nutzung des Hausgrundstückes erreicht werden, ohne jedoch diesen Bereich dem Hausgrundstück als planungsrechtlich zugehöriger Teil "auszuweisen". Durch den Erwerb der ausgewiesenen Grünfläche sollen nicht die auf die GRZ anrechenbaren Bauflächen vergrößert werden; vielmehr sollen die Freiflächen der betroffenen Grundstückseigentümer zur Stärkung des Erholungswertes vergrößert werden, ohne ausufernde Baumöglichkeiten zu schaffen.

Durch diese Änderung der Gestaltungssatzung soll somit eine Höhenbegrenzung der Gebäude sowie die Zulässigkeit von Nebenanlagen im Bereich der Baugrundstücke bzw. innerhalb der privaten Grünfläche erreicht werden. Der Siedlungscharakter des Bereiches Venekoten soll jedoch weiterhin erhalten werden. Dieser Ortsteil ist nicht so konzipiert, wie ein "sonstiger, allgemeiner Wohnbereich" innerhalb der Gemeinde und auch nicht vergleichbar mit anderen Wohngebieten. Dies kann auf die Gesamtanlage, von der Erschließung angefangen bis hin zur Hausgestaltung, bezogen werden. Diesen eigenen Charakter gilt es weiterhin zu erhalten, auch wenn eine notwendige Anpassung an neuerliche Wohnbedürfnisse sinnvoll erscheint.

2. Einordnung in die Bauleitplanung

Im Interesse einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ist nach den Vorgaben des BauGB das Prinzip der "Planmäßigkeit" vorherrschend. Hieraus ergibt sich, dass die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke grundsätzlich durch Bauleitpläne (Flächennutzungsplan und Bebauungspläne) vorbereitet und geleitet werden soll. Aber auch andere Möglichkeiten können genutzt werden. Die Gemeinde Niederkrüchten möchte Bauvorhaben unter Berücksichtigung städtebaulicher Ziele fördern.

Bauliche Anlagen können u. a. auf der Grundlage des § 34 BauGB realisiert werden. Durch § 34 BauGB ist vorgegeben (wenn die sonstigen Voraussetzungen vorliegen), dass ein Vorhaben in einem "im Zusammenhang bebauten Ortsteil" zulässig ist.

Eine gesetzliche Definition, was unter einem "im Zusammenhang bebauten Ortsteil" zu verstehen ist, besteht nicht. Es kommt immer wieder zu Abgrenzungsschwierigkeiten. Insofern ist es für alle betroffenen Grundstückseigentümer oder Bauherren, aber auch für die Gemeinde Niederkrüchten und die Baugenehmigungsbehörde, wichtig, entsprechende Abgrenzungshilfen zu erhalten. Im Interesse der Rechtssicherheit und um evtl. Auslegungsschwierigkeiten vorzubeugen, ist es sinnvoll, die Grenzen der "im Zusammenhang bebauten Ortsteile" durch eine Satzung festzulegen.

Für den Bereich des Ortsteiles Venekoten ist bereits eine Innenbereichssatzung gemäß § 34 BauGB erlassen; diese hat am 6. Dezember 1996 Rechtskraft erlangt. Hierdurch ist für diese Bereiche bestimmt, welche Grundstücke zu einem "im Zusammenhang bebauten Ortsteil" gehören.

Durch diese Änderungssatzung sollen lediglich ergänzende Festsetzungen über die Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb des Geltungsbereiches der Innenbereichssatzung getroffen werden. Es sollen, bezogen auf bestimmte Vorhaben (Erweiterungen bestehender Anlagen, Errichtung von Nebenanlagen), Hilfestellungen gegeben werden, die insbesondere zu einer klareren Auslegung des Kriteriums des "Einfügens" führen. Diese Festsetzungen sollen dazu beitragen, die städtebaulichen Vorstellungen der Gemeinde zu gewährleisten und innerhalb des Gefüges des Planungsrechtes auch zu Klarstellungen und Erleichterungen für die Grundstückseigentümer führen.

3. Im Zusammenhang bebauter Ortsteil (Abgrenzung/Abrundung)

Der im Zusammenhang bebaute Ortsteil Venekoten ist bereits durch Erlass der Innenbereichssatzung Venekoten eindeutig abgegrenzt und damit festgeschrieben. Durch diese Änderungssatzung soll eine Veränderung dieser Abgrenzung nicht vorgenommen werden. Zur Abgrenzung und Abrundung kann daher auf den Erlass der derzeit rechtskräftigen Satzung und die entsprechenden Darlegungen in der Begründung hierzu verwiesen werden.

4. Ortsteilbestimmung

Neben der Zusammengehörigkeit der vorhandenen Bebauung etc. muss diese auch einen "Ortsteil" darstellen. Es muss ein gewisses Gewicht durch die Anzahl der vorhandenen Bauten erzeugt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur gegeben sein. Durch die rechtskräftige Satzung für den Ortsteil Venekoten ist bereits belegt, dass es sich hier um einen Ortsteil im Sinne des § 34 BauGB handelt. Auch hierzu kann auf den bisherigen Satzungserlass und die entsprechenden Ausführungen in der Begründung verwiesen werden.

5. Geordnete städtebauliche Entwicklung

Unter Ziffer 2 dieser Ausführungen wurde bereits das Prinzip der Planmäßigkeit angesprochen. Durch diese Änderungssatzung wird diesem Prinzip auch nicht entgegengewirkt. Es besteht nach Auffassung der Gemeinde Niederkrüchten für die vorgesehenen Festsetzungen kein Planerfordernis. Diese vorgesehenen Festsetzungen, welche die bisherige Innenbereichssatzung nur ergänzen, können auch durch eine Satzungsänderung nach § 34 BauGB vorgesehen werden, müssen nicht durch die Aufstellung eines Bebauungsplanes geregelt werden.

Grundsatzziel der Gemeinde Niederkrüchten ist es, bestimmte planungsrechtliche Regelungen für den Ortsteil Venekoten zu treffen, um so die Eigendynamik dieses Ortsteiles - im Rahmen der städtebaulichen Bedeutung - zu fördern. Die baulichen Nutzungen untereinander und auch zueinander, auch bezogen auf die vorgesehenen Änderungen, sind städtebaulich vertretbar. Grundsätzlich sind entsprechende Abwägungen bereits im Rahmen der Erstellung der rechtskräftigen Innenbereichssatzung, für die ergänzenden Festsetzungen auch in dieser Änderungssatzung vorgenommen worden bzw. werden durch das Kriterium des Einfügens im § 34 BauGB berücksichtigt.

6. Anwendung der Baunutzungsverordnung

Nach § 34 BauGB ist bei der Beurteilung von Vorhaben die Baunutzungsverordnung (BauNVO) anzuwenden, wenn der Ortsteil eindeutig einem Baugebiet entsprechend der BauNVO zugeordnet werden kann. Im Rahmen des Erlasses dieser Satzung ist eine Bestimmung des Gebietscharakters nicht erforderlich. Die Entscheidung über die Zuordnung eines "neuen" Vorhabens im Bereich dieser Satzung zu einem Baugebiet ist auch im Rahmen der Entscheidung über den Bauantrag oder die Bauvoranfrage, also im bauaufsichtlichen Verfahren, möglich.

Sofern eine eindeutige Zuordnung dieses Ortsteiles zu einer Gebietskategorie der BauNVO getroffen wird, ergibt sich die Zulässigkeit eines Bauvorhabens alleine daraus, ob es in dem betreffenden Gebiet nach der BauNVO zulässig wäre. Wenn keine eindeutige Zuordnung eines Vorhabens zu einer Gebietskategorie erfolgen kann, gibt die BauNVO Hilfestellungen. In diesem Falle sind die Vorgaben dann als "sachverständige Konkretisierung moderner Planungsgrundsätze" anzusehen.

7. Die Festsetzungen im Einzelnen

a. Bauhöhenfestsetzungen

Wie bereits unter Ziffer 1 "Allgemeine Zielvorstellung" ausgeführt wurde, stellt die Festschreibung von Bauhöhen (Firsthöhen) den Hauptgrund der Änderung der Innenbereichssatzung dar.

Der Bereich Venekotensee wurde ursprünglich als Ferienhausgebiet konzipiert. Hierauf abgestimmt wurden auch die überwiegend kleinteilige Bebauung und die Erschließung des Gesamtbereiches. Es sind im Wesentlichen eingeschossige Gebäude mit flachgeneigtem Dach entstanden. Diese Häuser wurden in unterschiedlicher Größe errichtet, vom kleinen Ferienhaus bis hin zum Gebäude mit über 100 qm Wohnfläche. Außerdem sind verschiedene Gebäudetypen erstellt worden, wobei auch Gebäudetypen mit versetzten Ebenen vorhanden sind.

Die Gebäude wurden in einen "Waldbereich" integriert. Diese landschaftliche Komponente macht auch den "Charakter" des Bereiches Venekoten zu einer unverwechselbaren und besonderen Anlage. Die Gebäude wurden "in die Landschaft" integriert.

Hierbei spielte die Gebäudehöhe eine wesentliche Rolle. Es ist sogar davon auszugehen, dass gerade die Kleinteiligkeit und Struktur der "niedrigen Gebäude" den Kernpunkt der Gestaltung des Bereiches darstellt. Würde diese Bebauung höhenmäßig verändert, verändert sich auch der Charakter und das Erscheinungsbild des Ortsteiles Venekoten in nicht verträglicher Weise. Der Ortsteil Venekoten stellt gerade wegen der vorhandenen "niedrigen" Bebauung unter Berücksichtigung des Erschließungssystems etwas "Anderes" und "Besonderes" im Vergleich zu den übrigen Wohngebieten der Gemeinde dar. Der Wandel von der ursprünglich vorgesehenen Ferienhaussiedlung zum Wohngebiet ist hierbei sicherlich zu beachten, darf jedoch nicht zu einer totalen Veränderung der städtebaulichen Situation führen.

Im ursprünglich rechtskräftigen Bebauungsplan war überwiegend eine l-geschossige Bebauung ausgewiesen. Hierdurch waren die Gebäude entsprechend "festgeschrieben". Realisiert haben sich im Wesentlichen l-geschossige Gebäude mit flachgeneigtem Dach. Eine Nutzung in einer "zweiten Ebene", wenn von bestimmten Haustypen abgesehen wird, war und ist nicht gegeben. Die im damals rechtskräftigen Bebauungsplan ausgewiesene l-Geschossigkeit wurde auch als Erdgeschossnutzung angesehen, obwohl nach den Festsetzungen dieses Bebauungsplanes auch eine Aufstockung der Gebäude, jedoch ohne Erreichen eines zweiten Vollgeschosses, möglich war. Teilweise wurden diese Festsetzungen des bisher rechtskräftigen Bebauungsplanes auch entsprechend (aus-) genutzt und Aufstockungen vorgesehen.

Nach Aufhebung des Bebauungsplanes E-6 "Venekotensee" wurde zeitgleich die Innenbereichssatzung Venekoten rechtskräftig. Hierdurch wurden die Vorschriften des Bebauungsplanes durch die allgemeinen Zulässigkeiten des § 34 BauGB "ersetzt". Es ist somit ein "Einfügen" neuerlicher Bauvorstellungen in die nähere Umgebung maßgebender Gesichtspunkt für eine Genehmigungsfähigkeit. Dieses "Einfügegebot" hat insbesondere die Regelung des Bebauungsplanes aufgehoben, bauliche Erweiterungen der Gebäude "in die Höhe" vorzunehmen. Bedingt durch die im Wesentlichen geringen Bauhöhen waren diese baulichen Erweiterungen kaum zu realisieren. Dies entspricht auch den Zielen der Gemeinde, die bereits beim Erlass der Innenbereichssatzung galten. Nur unter dieser Prämisse wurde auch eine Erhöhung der Grundflächenzahl von 0,15 (nach den Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes) auf 0,25 vorgenommen. Dies machte deutlich, dass eine Erweiterung der Gebäude nur "in die Fläche hinein" angestrebtes städtebauliches Ziel war und ist.

Im Rahmen der Einzelfallprüfung im Baugenehmigungsverfahren bzw. im Rahmen der Entscheidung über die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens nach § 36 BauGB hierzu haben sich die Schwierigkeiten in der Beurteilung ergeben. Nicht in allen Fällen konnte die Zielvorstellung der Gemeinde beibehalten werden, die vorhandenen Bauhöhen einzuhalten und eine Erweiterung der Wohnflächen nur "in die Fläche hinein" vorzunehmen. Die Forderung der Gemeinde stieß in diesen Fällen vielfach auf eine ablehnende Haltung der Grundstückseigentümer, stieß in machen Fällen jedoch auch auf Akzeptanz und Verständnis. Durch die anzuwendende auslegungsfähige Vorschrift des § 34 BauGB konnte die Zielvorstellung der Gemeinde nicht in allen Fällen beibehalten werden. Nicht unerwähnt bleiben sollte auch, dass ohne Baugenehmigung entsprechende Vorhaben, die nicht im Einklang mit den Zielen der Gemeinde zur Beibehaltung der Bauhöhen standen, realisiert wurden.

Im Rahmen der schwierigen Abwägung, ob unter "weiter" Auslegung der Möglichkeiten des § 34 BauGB Vorhaben zugelassen werden müssen, hat sich die Notwendigkeit gezeigt, durch eine rechtliche Vorgabe Klarheit zu schaffen. Diese Klarheit kann nur durch die Festsetzung von Bauhöhen geschaffen werden, wobei diese Höhen wegen der erforderlichen Eindeutigkeit auf NN-Höhen festgesetzt werden müssen.

Zielvorstellung der Gemeinde ist es, die vorhandenen Bauhöhen zu erhalten. Dies soll auch bei Erweiterungen der vorhandenen Gebäude in die Fläche gelten. Daher ist es erforderlich, eine maximale Firsthöhe festzusetzen. Sofern - aus baugestalterischen Gründen etc. - eine höhere Raumhöhe gewünscht wird, ist es nach Auffassung der Gemeinde städtebaulich vertretbar, in diesen Bereichen den Baukörper unter Beibehaltung des Firstes "in die Tiefe" zu bauen. Hiervon betroffen sind nur geringe Bauhöhen, so dass ein Bauen "in die Tiefe hinein" nicht zu größeren Abgrabungen führen kann.

Zur Erreichung der städtebaulichen Zielvorstellung soll daher eine maximale Firsthöhe - bezogen auf NN-Höhen - in der Innenbereichssatzung festgesetzt werden. Hierbei ist im Wesentlichen eine Festsetzung bezogen auf das jeweilige Einzelgrundstück vorgesehen, um so auch die unterschiedlichen vorhandenen Bauhöhen erfassen zu können. Bei vernachlässigbaren Höhenunterschieden benachbarter Häuser wurde eine einheitliche Höhe festgesetzt.

Bei der Höhenfestsetzung wurden die zwischenzeitlich erteilten Baugenehmigungen, die einen höheren First als vorhanden erlauben, berücksichtigt. Es soll durch Erlass dieser Satzung nicht in bestehende Rechte der Eigentümer eingegriffen werden. Dennoch gilt es zu vermeiden, dass weitere Baugenehmigungen erteilt werden, die eine Höhenveränderung der Gebäude verursachen.

Wegen der Eindeutigkeit der Festsetzung ist die Höhenfestsetzung auf NN-Höhen bezogen. Gleichzeitig wurde auch die Grundstücksbezeichnung mit Straße und Hausnummer, ergänzt um die katastermäßige Bezeichnung, in die Festsetzung einbezogen, so dass letztlich eine unverwechselbare und eindeutige Festlegung gegeben ist. Insbesondere die Höhenangabe - bezogen auf NN-Höhen - kann nicht durch Abgrabungen im Grundstücksbereich verändert werden.

Die Gebäudehöhen (Firsthöhen) wurden insgesamt in der Örtlichkeit eingemessen. Die Festlegung der zulässigen maximalen Firsthöhen (m über NN) erfolgte nicht unter Berücksichtigung einer Zentimetergenauigkeit; es wurde jeweils eine "Aufrundung" auf die nächsten "vollen 10 Zentimeter" vorgenommen (z. B. statt der Festsetzung 37,41 m über NN wurde 37,5 m über NN festgesetzt). Dies soll der Erleichterung in der Handhabung der Höhenfestsetzungen dienen.

Das Flurstück 282 aus Flur 39 der Gemarkung Elmpt (Am Kupenberg 297 a) ist derzeit nicht bebaut. Daher ist auch eine Festschreibung einer maximalen Bauhöhe entsprechend dem Bestand nicht möglich. Ein Vorhaben auf diesem Grundstück muss sich jedoch auch in die nähere Umgebung einfügen. Bei der Festsetzung der Firsthöhe für dieses Grundstück wurde die Höhenlage des Grundstückes berücksichtigt. Entsprechend dem Lageplan für ein geplantes Vorhaben auf diesem Grundstück ist im angrenzenden Straßenbereich von einer Höhe von 38,45 m über NN (nordöstlicher Bereich) bzw. 38,26 m über NN (Mittelbereich) auszugehen. Nach Süden steigt der Grundstücksbereich auf 39,06 m über NN (südöstlicher Eckbereich) an. Da eine Bebauung dieses Grundstückes oberhalb der Straßenverkehrsfläche liegen sollte, wurde dies berücksichtigt. Es war ein Haus in einer Höhe von 7,22 m über dem Erdgeschossfußboden vorgesehen. Generalisierend wird von 7,50 m ausgegangen, da sich bei Veränderung der Dachlandschaft auch eine andere Höhe ergeben kann. Es soll jedoch nicht zu einer Bebauung führen, die unverträglich ist. Da in diesem Bereich des Gebietes Venekotensee bereits 1 1/2-geschossige Wohnhäuser vorhanden sind, kann auf dem abschließend bebaubaren Grundstück eine entsprechende Ergänzung erfolgen. Unter Berücksichtigung der Straßenhöhe von 38,45 m über NN und einer Gebäudehöhe von 7,5 m ergibt sich eine Gesamthöhe von 45,95 m über NN, generalisierend auf 46,0 m über NN festgesetzt. Dies entspricht auch der Baukörperhöhe auf dem Nachbargrundstück Am Kupenberg 297 mit 46,2 m über NN.

Es ist zukünftig auch nicht auszuschließen, dass eine eigenständige Bebauung auf den Flurstücken 294, 295 und 296 aus Flur 39 der Gemarkung Elmpt (Am Kupenberg 314) erfolgt. Daher ist für diese Grundstücke ebenfalls eine maximale Firsthöhe festgesetzt.

Westlich an die Flurstücke 294 - 296 schließt das Haus Venekotenweg 313 mit einer Firsthöhe von ca. 45,6 m über NN, östlich das Haus Venekotenweg 326 mit einer Firsthöhe von ca. 44,3 m über NN an. Diese Gebäude prägen insbesondere den Bereich der Flurstücke 294 - 296, so dass eine Angleichung hieran sinnvoll ist. Die Höhenlage der Grundstücke entspricht in etwa derjenigen der Nachbargrundstücke.

Es ist eine maximale Firsthöhe von 44,5 m über NN in Anlehnung an das östlich angrenzende Gebäude Venekotenweg 326 vorgesehen. Da sich das evtl. neue Vorhaben am gleichen Stichweg realisieren kann, wie dies beim Haus Venekotenweg 326 gegeben ist, ist diese Höhenfestsetzung sinnvoll. Gegenüber dem Haus Venekotenweg 326 ist die maximale Firsthöhe um 0,2 m höher vorgesehen. Hierdurch sollen evtl. geringfügige Geländeunterschiede ausgeglichen werden können.

Bei der Festlegung der Firsthöhe für die Flurstücke 294 - 296 wurde eine Anlehnung an das Haus Venekotenweg 315 (südlich angrenzend) nicht vorgenommen. Dieses Wohnhaus ist vom Typ und der Dominanz als Baukörper als atypisch hinsichtlich einer Vorbildwirkung für ein Einfügen anzusehen.

b. Zulässigkeit von Nebenanlagen und Nebengebäuden

Die in den Zwischenbereichen der Wohngrundstücke gelegenen Grundstücksflächen sind grundsätzlich durch die rechtskräftige Innenbereichssatzung als "private Grünfläche" festgesetzt. Im Wesentlichen war bzw. ist die Gemeinde Eigentümer dieser Flächen. Ein von den Eigentümern angestrebter Wunsch zur Veräußerung entsprechender Flächen wurde bisher in zahlreichen Fällen realisiert.

In einer Informationsveranstaltung, aber auch in zahlreichen Einzelgesprächen zum Verkauf der Flächen hat sich der Wunsch gezeigt, Nebenanlagen (Garten- und Gerätehäuser) innerhalb der Grünflächen zu errichten. Dies ist nach den bisherigen Festsetzungen der Innenbereichssatzung nicht möglich. Es wird jedoch von der Gemeinde als sinnvoll angesehen, innerhalb dieser Bereiche maximal eine Nebenanlage je dazugehörigem Hausgrundstück zuzulassen.

Auch innerhalb der Baugrundstücke selbst kommt es häufig zu Problemen mit der Erstellung entsprechender Nebenanlagen. Diese Problematik ergibt sich vielfach aus dem "Einfügekriterium" des § 34 BauGB. Es wird daher auch innerhalb dieser Änderung der Innenbereichssatzung als sinnvoll angesehen, eine über den derzeitigen Rechtszustand hinausgehende Regelung über die Zulässigkeit derartiger Anlagen zu treffen.

Bei der Errichtung von Nebenanlagen ist es in der Regel sinnvoll, diese am Ende eines Grundstückes zu errichten, um so eine Verbindung mit der gärtnerischen Nutzung zu erhalten. Diese Einrichtungen in jedem Falle in Verbindung mit dem Wohnhaus vorzusehen, ist oftmals unzweckmäßig. Auch sind negative Auswirkungen auf die Gestaltung des Gesamtgrundstückes nicht auszuschließen.

Die Grundstücke sind - bei einer Nord-Süd-Ausrichtung - grundsätzlich im östlichen Bereich bebaut. Dies führt dazu, dass an den Stichwegen die Häuser entweder direkt angrenzen oder im rückwärtigen Bereich der Gärten liegen. Bei der Errichtung von Nebenanlagen würde dies dazu führen, dass ein Einfügen gewährleistet sein muss, was wiederum voraussetzt, dass bereits in diesen Bereichen eine Bebauung vorhanden ist. So "zwingt" die Auslegung des § 34 BauGB vielfach den Eigentümer dazu, die Nebenanlagen in Verbindung mit dem Wohnhaus oder in räumlicher Anbindung dazu zu errichten. Die "freien Gartenbereiche", in denen sinnvoller Weise diese Anlagen (insbesondere Gerätehäuser) errichtet werden sollten, müssten von einer Bebauung frei bleiben. In dieser Änderungssatzung soll daher eine Bestimmung über die Zulässigkeit von Nebenanlagen getroffen werden, die ein "Einfügen" nach § 34 BauGB nicht unbedingt voraussetzt. Dies ist durch die Zulässigkeit der Nebenanlagen in dieser Änderungssatzung gewährleistet, da neben dieser Satzungsbestimmung nicht zusätzlich das Einfügungsgebot gemäß § 34 Abs. 1 BauGB erfüllt sein muss, weil insoweit diese satzungsmäßige Regelung Vorrang hat.

Neben der Hauptnutzung "Wohnen" auf den entsprechenden Grundstücken und dem Wunsch zur Errichtung von Nebenanlagen innerhalb dieser Grundstücksbereiche und innerhalb der festgesetzten privaten Grünflächen sind auch andere "Nebenanlagen" sinnvoll und notwendig, die nicht unter diese Begriffsbestimmung des § 14 BauNVO fallen. Diese s. g. "Nebengebäude" sollen ebenfalls zulässig sein und nicht in Verbindung mit dem Hauptbaukörper stehen. Daher sind in der Satzung auch hierauf bezogen entsprechende Regelungen getroffen.

Größe der Nebenanlagen bzw. Nebengebäude

Bei Nebenanlagen handelt es sich immer um bauliche oder sonstige Anlagen, die der Hauptnutzung untergeordnet sind, also eine "nebensächliche Bedeutung" haben. Die Unterordnung bezieht sich zum Einen auf die Funktion der Anlage, zum Anderen auch auf die optische Einbindung. Hierdurch ist gewährleistet, dass keine übertriebenen baulichen Anlagen entstehen können. Ergänzend kann dies auch für Nebengebäude gelten.

Beim Bereich Venekoten ist zu berücksichtigen, dass die Häuser aufgrund der Bodenverhältnisse nicht über Keller verfügen. Daher sind andere Möglichkeiten zu realisieren, die eine Kellerraumnutzung "ersetzen" können. Dies ist vielfach durch Abstellräume, die ins Haus integriert sind, aber auch durch entsprechende Nebenanlagen möglich. Bei der Größe der Nebenanlagen und Nebengebäuden ist daher der Umstand, dass Kellerräume nicht vorhanden sind, zu berücksichtigen. Andererseits dürfen diese Nebenanlagen und Nebengebäude sich nicht als "Hauptanlagen" darstellen.

Die Hausgrundstücke im Bereich Venekoten sind überwiegend 541 m² groß. Diese Größe lässt auch die Errichtung von Nebenanlagen und Nebengebäuden zu, die von der befestigten Grundstücksfläche größer sind, als z. B. bei Doppelhausgrundstücken in anderen Wohnbereichen. Es wird als noch vertretbar angesehen, wenn Nebenanlagen eine maximale überbaubare Fläche von 24 m² aufweisen. Hierbei wurde davon ausgegangen, dass Räume in maximaler Größe von 3 m x 8 m bzw. 4 m x 6 m errichtet werden. Da es sich nicht um eine zusammenhängende Nebenanlage oder ein einziges Nebengebäude handeln muss, wird aus Gründen der Zweckmäßigkeit für maximal zwei Anlagen diese Größe vorausgesetzt.

Bei der Errichtung dieser Nebenanlagen bzw. Nebengebäuden wird von einer Wandhöhe von ca. 2 m ausgegangen. Außerdem ist ein Satteldach mit geringer Neigung (30° entsprechend der Gestaltungssatzung) berücksichtigt. Hieraus resultiert ein maximaler Rauminhalt von ca. 60 m³. Auch diese Größe ist in der Satzung vorgeschrieben.

Nebenanlagen sind grundsätzlich bei der GRZ mit zu berücksichtigen. Hierbei darf jedoch die GRZ um 50 % für derartige Fälle überschritten werden, wenn keine anderweitige Festsetzung getroffen wird. In dieser Änderungssatzung ist jedoch eine maximale Überschreitung der GRZ von 0,25 auf 0,3 vorgesehen.

Bei der grundsätzlichen Grundstücksgröße von 541 m² können ca. 135 m² auf der Grundlage der festgesetzten GRZ von 0,25 bebaut werden. Bei der maximal zulässigen Nebenanlage in einer Größe von 24 m² ergibt sich eine Befestigung von 159 m², was eine GRZ von 0,3 entspricht. Eine GRZ von 0,29 würde um 2 m² - bei der angenommenen Befestigungsfläche - überschritten, so dass diese nicht festgesetzt ist.

Standort der Nebenanlagen bzw. Nebengebäude

Die sinnvolle Errichtung von Nebenanlagen oder Nebengebäuden soll durch diese Änderungssatzung gewährleistet werden. Gleichzeitig soll jedoch auch einer ungeordneten städtebaulichen Entwicklung entgegengewirkt werden. Daher ist eine Regelung getroffen, wonach lediglich maximal zwei Nebenanlagen oder Nebengebäude, entweder im Bereich des "Baugrundstückes" oder der "Grünfläche", zulässig sind. Es soll, gerade bei der Größe der zulässigen Nebenanlage vermieden werden, dass eine darüber hinausgehende Anzahl derartiger Anlagen "auf den Grundstücken verteilt" aufgestellt bzw. errichtet werden. Dies würde städtebaulich zu einer ungeordneten Bebauung führen. Gleichzeitig wird erreicht, dass die Grünflächen nicht durch die Aufstellung von Nebenanlagen als "zusätzliche Bauflächen" angesehen werden. Auch der Erwerb von privaten Grünflächen soll die Baumöglichkeiten nicht über Gebühr beeinflussen.

Die privaten Grünflächen, die bisher von den Eigentümern der Hausgrundstücke erworben wurden oder noch erworben werden, sind größenmäßig sehr verschieden. Gerade in diesen Bereichen bietet sich die Errichtung von Nebenanlagen an, da ein großer Teil der Freiflächen der Grundstücke sich in den ausgewiesenen "privaten Grünflächen" befinden. Die Errichtung der Nebenanlage hier soll jedoch dann eine gleichartige Errichtung im Bereich der bebauten Grundstücke vermeiden. Ausschließlich wegen des sinnvolleren Standortes wurde eine Zulässigkeit von Nebenanlagen innerhalb der ausgewiesenen "privaten Grünflächen" festgesetzt.

Ausschluss eines Anbaus an das Wohnhaus

In der Satzung ist geregelt, dass Nebenanlagen und Nebengebäude nicht in Verbindung mit dem Hauptbaukörper errichtet werden dürfen. Hierdurch soll vermieden werden, dass durch die Errichtung derartiger Anlagen die Wohnnutzung der Gebäude indirekt in unzulässiger Weise vergrößert wird. Für eine Nutzung als Nebenanlage bzw. Nebengebäude - und nur dies soll erreicht werden - ist diese Festsetzung unschädlich. Auch eine städtebauliche Verträglichkeit ist gegeben.

Anzahl der Nebenanlagen

Je Wohngrundstück sollen maximal zwei Nebenanlagen oder Nebengebäude zulässig sein. Aus diesem Grunde ist auch für die Nebenanlagen oder Nebengebäude eine "ungewöhnliche" Größe festgesetzt. Außerdem ist deutlich bestimmt, dass nur maximal zwei Anlagen je Baugrundstück zulässig sind, wobei es keine Rolle spielt, ob sich diese Anlagen innerhalb des bebauten Grundstückes oder innerhalb der "privaten Grünfläche" befinden.

Sofern sich bereits Nebenanlagen oder Nebengebäude auf einem Grundstück befindet, welche die maximal zulässige Größe noch nicht erreichen, kann ein Anbau vorgenommen werden. Die Aufstellung von mehr als maximal zwei Nebenanlagen oder Nebengebäuden auf einem zusammenhängenden Grundstück (bebautes Grundstück und private Grünfläche) soll vermieden werden.

c. Festsetzungen der rechtskräftigen Innenbereichssatzung

Die Festsetzungen der rechtskräftigen Innenbereichssatzung (Satzung über die Abgrenzung und Abrundung eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles für den Bereich der Ortslage Venekoten vom 21. November 1996) werden durch diese Änderungssatzung nicht aufgehoben, sondern lediglich ergänzt. Bei den bisherigen Festsetzungen (Abgrenzungsbereich, Festsetzung der GRZ von 0,25 und Festsetzung der "privaten Grünflächen") verbleibt es unter Berücksichtigung dieser Änderungssatzung.

8. Sicherung der Erschließung

Für die Grundstücke innerhalb eines Satzungsbereiches muss die Erschließung gesichert sein. Hierunter sind alle Maßnahmen zu verstehen, die notwendig sind, um eine entsprechende Nutzung der Grundstücke zu erzielen. Im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens wird die Sicherstellung der Erschließung detailliert geprüft.

Zur Sicherung der Erschließung ist im Einzelnen auf die folgenden Aussagen zu verweisen.

a. Straßen- und Wegeerschließung

Die Straßen- und Wegeerschließung ist in ausreichendem Maße gegeben.

b. Abwasserbeseitigung / Niederschlagswasserbeseitigung

Die Entwässerung des Gebietes ist in ausreichendem Maße sichergestellt.

Das Gebiet Venekoten ist an das Netz der öffentlichen Abwasseranlage angeschlossen. Die Schmutzwasserbeseitigung erfolgt über das gemeindliche Kanalnetz mit Anschluss an die Gruppenkläranlage Overhetfeld. Die Beseitigung des Niederschlagswassers erfolgt überwiegend durch Einleitung in Vorfluter, jedoch auch durch Versickerung auf den Privatgrundstücken.

Der Satzungsbereich ist bereits bebaut. Da durch diese Satzungsänderung lediglich Höhenfestsetzungen getroffen und Regelungen über Nebenanlagen neu vorgesehen werden sollen, sind Auswirkungen auf die Schmutz- und Regenwasserbeseitigung gegenüber dem derzeitigen Rechtszustand nicht gegeben. Weitergehende Untersuchungen können damit unterbleiben.

c. Sonstige Erschließungsanlagen

Die Entwässerung des Gebietes ist in ausreichendem Maße sichergestellt.

Die Trinkwasserversorgung dieses Gebietes wird durch das Wasserwerk des Kreises Viersen GmbH sichergestellt.

Die Strom- und Gasversorgung erfolgt durch die Westdeutsche Licht- und Kraftwerke AG.

Neben dieser "Grundversorgung" werden andere Erschließungen durch weitere Versorgungsträger vorgenommen.

9. Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse

Auch beim Belang gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind die örtlichen Verhältnisse zu berücksichtigen. Besonderes Augenmerk ist hierbei - je nach Eigenart des Gebietes - auf die Belichtung und Besonnung der Grundstücke zu richten, die sich durch die Bauweise und auch durch die Ausnutzung der Grundstücke ausdrückt.

Beim Erlass der BauNVO, insbesondere der BauNVO vom 23. Januar 1990, wurden die Belange des Umweltschutzes und damit auch die Belange gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse einer besonderen Würdigung unterzogen. Es kann insofern von einer Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse beim Erlass der Satzung ausgegangen werden, wenn bezogen auf die Ausnutzbarkeit der Grundstücke die im § 17 BauNVO festgesetzten Grund- und Geschossflächenzahlen eingehalten sind und werden.

Wie bereits in dieser Begründung ausgeführt wurde, ist die BauNVO entweder direkt oder als Richtlinie/Rahmen bei der Beurteilung von Vorhaben anwendbar. Damit wird erreicht, dass der Belang der Sicherung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt ist. Durch die in dieser Änderungssatzung vorgesehenen Höhenbegrenzungen bzw. die Regelung über die Zulässigkeiten von Nebenanlagen wird auch dem Belang gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht entgegengewirkt. Bei der Errichtung von Nebenanlagen sind auch die Abstandsvorschriften der BauO NW etc. anwendbar, die u. a. die Einhaltung des Belanges zur Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse sicherstellen. Die vorgesehenen Höhenbegrenzungen schreiben die vorhandenen und genehmigten Gebäudehöhen fest; auch hieraus ergeben sich keine negativen Auswirkungen auf diesen Belang.

Es liegen für diesen Satzungsbereich keine Anhaltspunkte vor bzw. es sind keine Tatsachen bekannt, die dem angesprochenen Belang entgegenwirken.

10. Natur und Landschaft

Bei der Aufstellung bzw. Ergänzung einer Innenbereichssatzung sind insbesondere die umweltschützenden Belange des § 1 a BauGB zu berücksichtigen (§ 34 Abs. 4 BauGB). Unter Berücksichtigung des § 1 a BauGB ist das auf die Belange von Natur und Landschaft bezogene Abwägungsgebot u. a. dann beachtlich, wenn aufgrund einer Innenbereichssatzung Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind. Dies bedeutet gleichzeitig, dass evtl. Ausgleichsmaßnahmen für Eingriffe, die bereits vor dem Satzungserlass zulässig oder erfolgt waren, nicht erforderlich sind. Ein Eingriff im Sinne dieser Vorschrift liegt somit vor, wenn erstmals die planungsrechtliche Grundlage für Veränderungen der Gestalt oder der Nutzung von Grundstücken geschaffen wird, die das Landschaftsbild oder die Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts erheblich oder nachhaltig beeinträchtigen können.

Die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Bebauung dieses Bereiches waren bereits vor Erlass der derzeit rechtskräftigen Innenbereichssatzung durch die Festsetzungen des zwischenzeitlich aufgehobenen Bebauungsplanes E-6 gegeben. Anlass dieser Änderung der Innenbereichssatzung ist im Wesentlichen die Festschreibung von Bauhöhen. Da diese sich auf die vorhandene Bebauung bezieht bzw. nur dann angewandt werden kann, wenn bauliche Anlagen betroffen sind, werden eigenständige Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen für die Festschreibung dieser Bauhöhen nicht ausgelöst.

Durch diese Änderungssatzung wird auch eine Regelung über die Zulässigkeit von Nebenanlagen innerhalb der bestehenden Baugrundstücke getroffen. Zulässig sind diese Nebenanlagen auch bereits jetzt. Die Festsetzungen sollen jedoch eine Zulässigkeit erreichen, die sich nicht in Absolutheit an ein "Einfügen" hält, sondern eine flexiblere Gestaltung ermöglicht. Auch durch diese Regelungen werden somit Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen ausgelöst.

Lediglich die Festschreibung einer Zulässigkeit von Nebenanlagen in den Bereichen der Grünfläche stellt einen zu betrachtenden Eingriff in Natur und Landschaft dar. Derzeit sind innerhalb dieser Bereiche keine baulichen Anlagen zulässig. Durch die Größenregulierung und die Begrenzung der Anzahl der Nebenanlagen ist jedoch ein relativ geringer Eingriff in Natur und Landschaft verbunden. Es ist auch zu berücksichtigen, dass ein evtl. Ausgleich kaum durch Vornahme einer Anpflanzung etc. in diesem Grundstücksbereich ausgeglichen werden könnte. Es handelt sich um baumbestandene Bereiche, die kaum eine ergänzende Bepflanzung ermöglichen.

Es ist auch zu berücksichtigen, dass durch die sehr eingeschränkte Zulässigkeit der Nebenanlagen - sofern sie nicht bereits derzeit zulässig sind - nicht von einem erheblichen und nachhaltigen Eingriff gesprochen werden kann.

Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass die Festsetzung von Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen nicht erforderlich ist.



Niederkrüchten, den 28. Januar 2002